Especulação imobiliária no centro da cidade é desafio a pequenos empreendedores
Quando a procura é maior do que a oferta, dizem as leis econômicas, os preços tendem a subir. Ainda assim, os preços podem subir artificialmente por conta da especulação, isto é, um preço acima do que o mercado esta disposto a pagar por conta do falso aquecimento da demanda. De fato isto é o que se observa com os imóveis no centro da cidade de Catu. É uma nítida especulação porque o mercado (os agentes empresariais) não está disposto a pagar os valores estabelecidos pelos proprietários dos imóveis, estando desta forma áreas ociosas e que seriam passiveis de investimento, em caso de não se ter abuso nos valores cobrados para venda. Outro fato que aponta a especulação são os casos de fechamento de estabelecimentos que não conseguem arcar (se manter na ativa) com despesas fixas, onde a maior representação são os alugueis.
Não se pode negar que esta havendo uma expansão autônoma do comércio local por força dos investimentos privados, alavancando desde grandes redes a pequenos negócios. Esta expansão leva a um aumento das oportunidades de negócios, mas que somente são viáveis se o preço da estrutura necessária para manter a atividade for compatível com a capacidade de obtenção de receitas. E daí surge um grande problema para o pequeno empreendedor e mesmo para uma grande rede.
Um negócio possui custos e despesas que são variáveis ao nível de produção e outras que são fixas, isto é, produzindo ou não elas terão que ser arcadas. Os custos para um pequeno negócio normalmente são elevados, pois se paga energia, agua, telefone, IPTU com valores diferenciados aos imóveis domésticos. Além destes custos existem os incorporados a todos os tipos de negócios que são os demais impostos, despesas com funcionários, despesas financeiras, aquisição de mercadorias e serviços, etc. Atualmente, uma despesa que tem sido representativa nos negócios locais, são os alugueis de imóveis, uma despesa fixa mensalmente.
Tem-se apresentado no comercio do centro de Catu, aluguéis de imóveis que variam de 15m² a 30 m² valores na faixa de R$ 500 a R$ 1.500. Em áreas maiores os alugueis chegam a R$ 5.000, isto se não formos ao mercado de compra de terrenos que chegam aos absurdos R$ 5 milhões em área sem nenhuma construção. Mesmo em casos com alguma edificação, como de uma simples casa, localizada no centro do comércio cobram-se pela venda R$ 900 mil. Estes valores são de assustar até grandes redes, como foi o caso de uma rede de supermercado (segundo rumores) que desistiu de se instalar no município, por conta do elevado valor pedido por uma área.
Agora se pergunta: Como um negócio pode se sustentar, tendo além de inúmeras despesas, alugueis tão elevados? Ou então, quanto tempo seria necessário de lucro para um negócio pagar a compra (um investimento) de um terreno a estes valores?
Respondo, um negocio com aluguel tão elevado pode se sustentar, ou então um negocio poderá no menor tempo possível repor o investimento realizado na compra de imóvel, se suas receitas forem suficientemente elevadas, ou em outras palavras, se as vendas forem largamente superiores aos custos e despesas das atividades. Ainda assim, sobretudo no caso de estabelecimentos com imóveis alugados, existe o problema da sazonalidade e com maior frequência no setor comércio. Como os alugueis são despesas fixas, mesmo naqueles meses de poucas vendas o empresário terá que arcar. E é justamente a sazonalidade um dos maiores pesadelos dos pequenos empresários, pela própria dificuldade de gestão e capacidade de ter um caixa ou crédito disponível nos momentos de queda no consumo.
Em relação as vendas o município de Catu apresenta um grande problema, pois ter um grande potencial de consumo não significa que tem um grande publico cativado a consumir internamente. Como se sabe boa parte da renda local acaba por afluir para centros mais diversificados. Além disto, o comércio local conta com um grande vilão: a inadimplência.
Ao que foi visto este cenário para o pequeno empresário é complicado, porque mesmo percebendo um crescimento de micro negócios não significa que estão sadios, em termos das contas e que bem provavelmente tem suas capacidades de crescimento limitadas pelos elevados custos e despesas. Para as grandes redes que querem se instalar no município a situação não é das melhores. Isto porque grandes redes não costumam imobilizar capital, ou seja, não costumam comprar imóveis, mas aluga-los e encontrar estes espaços já prontos está cada vez mais escasso (visto que as grandes áreas estão ociosas e sem construção).
Se os agentes econômicos fossem racionais, os preços no mercado de imóveis tenderiam a se equilibrar num ponto mais baixo. Tipo: deixariam de alugar imóveis ate que os proprietários baixassem os preços com o fim da ilusão de supervalorização dos seus imóveis. Contudo, os agentes não são racionais, existem assimetrias de informações e alguns empresários observam oportunidades de negocio mesmo onde não há, alguns sobrevivem e se adaptam, outros não.
A especulação com valorização dos imóveis tem levado a investimentos imobiliários em áreas adjacentes ao ponto central do comercio. Estes novos imóveis já nascem supervalorizados, inclusive enquadrando-se maior parte deles na faixa de aluguel inicialmente citada. São diversos pontos comerciais que surgem como novos caminhos de expansão para o comércio. Muitos deles não estão ocupados. Este fato já demonstra algo interessante, que é o aumento da oferta de imóveis e a possível queda no médio prazo dos valores dos alugueis. Assim como por outro lado, verifica-se a inercia da gestão municipal no sentido de orientar, por meio de infraestrutura, novas áreas de expansão e desta forma ampliar a oferta de imóveis para o crescimento do comércio que teria como consequência a redução dos valores de alugueis, o aumento do numero de estabelecimentos, geração de emprego, internalização da renda, etc.
Por: Magnum Seixas
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